Détention d'un bien immobilier au Maroc par un résident fiscal suisse : Imposition des revenus et de la Fortune
Par Lahoucine KAKAS
Le 14.09.2026
L'investissement immobilier au Maroc par des résidents fiscaux suisses repose sur un attrait patrimonial évident : le cadre de vie, la proximité du pays (3h de Genève à Marrakech), le climat, la culture, le rendement locatif et les perspectives de valorisation à long terme.
Toutefois, le processus d’acquisition et de détention d'un actif immobilier au Maroc requiert une parfaite maîtrise de la fiscalité interne de chaque pays, de la convention fiscale et des règles de change. Voici une présentation des conséquences fiscales de la détention d'un bien immobilier au Maroc.
Fiscalité en Suisse des biens immobiliers détenus au Maroc :
Le traitement fiscal dépend de la convention fiscale entre la Suisse et le Maroc, le droit interne suisse et le droit interne marocain.
La Convention entre la suisse et Maroc en vue d'éviter les doubles impositions, signée le 31 mars 1993 pose le principe suivant :
Selon son article 6, les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où les biens sont situés, c'est-à-dire au Maroc. Ainsi, pour un résident fiscal suisse, les éventuels loyers perçus d'un bien marocain relèvent de la compétence fiscale exclusive du Maroc.
Toutefois, cette attribution du droit d'imposer n'exonère pas le contribuable de toute déclaration en Suisse. En vertu de l'article 22, al. 3 de cette convention, la Suisse exempte ces revenus de l'ICC et de l'IFD, mais conserve le droit de les prendre en compte pour déterminer le taux d'imposition des revenus autres suisses (la méthode de l'exemption avec progressivité)
En matière d'impôt sur la fortune, l'actif immobilier est exonéré de l'ISF suisse mais celui-ci sera pris en compte pour le calcul du taux de l'ISF applicable aux autres actifs imposables en Suisse.
En cas d'une simple jouissance du bien au Maroc (résidence secondaire), la valeur locative de ce bien sera prise en compte en Suisse pour la détermination taux de taxation des autres revenus en Suisse (voir notre article sur la suppression de la valeur locative en suisse à compter du 1 janvier 2029).
Les dettes et les intérêts relatifs à l'investissement immobilier au Maroc seront pris en compte selon les règles habituelles de la déduction selon l'actif brut localisé en Suisse.
Fiscalité applicable au Maroc :
L'impôt sur les revenus fonciers est applicable :
- en cas de location du bien immobilier
- en cas de mise à disposition gratuite à des personnes autres que vos parents ou vos enfants.
Le revenu net taxable est déterminé après un abattement forfaitaire de 40%.
Il existe deux modalités successives de taxation/paiement de l'impôt sur les revenus fonciers en cas de location à des sociétés et les professionnels. Pour les locations à des particuliers, le contribuable passe directement à l'étape 2 (Déclaration annuelle).
1- Impôt à la source (non libératoire) en cas de location à une société ou des personnes physiques professionnelles :
Le revenu brut est soumis à l'impôt à la source non libératoire - prélevé par le locataire - de
0% pour les revenus fonciers bruts inférieurs à 40 000 DH (3 500 CHF)
10% pour les revenus fonciers bruts de 40 000 DH à 120 000 DH (environ 10 500 CHF);
15% pour les revenus fonciers bruts supérieurs à 120 000 DH (environ 10 500 CHF).
Toutefois, il est possible d’opter pour l’imposition au taux libératoire de 20%, pour le montant brut des revenus fonciers soumis à la retenue à la source.
2- Déclaration annuelle et de paiement de l’impôt sur le revenu
Vous êtes ensuite tenu de souscrire la déclaration annuelle du revenu global au titre des revenus fonciers et de verser l’impôt dû y afférent, avant le 1er mars de l’année suivant celle au cours de laquelle ces revenus ont été encaissés.
L'impôt sur le revenu varie entre 0% à 37% (tranche supérieure à 180 000 DH / environ 15 600 CHF). Le revenu imposable correspond au revenu brut diminué de l'abattement de 40%.
L’impôt à la source prélevé est imputable sur le montant de l’Impôt sur le Revenu dû
Les contribuables ayant loué à des sociétés ou à des professionnels et opté pour à la retenue à la source libératoire de 20%, sont dispensés de l’obligation de souscrire la déclaration annuelle du revenu global au titre des revenus fonciers.
ISF : Il n'existe pas d'impôt sur la fortune au Maroc.
Il existe par ailleurs une Taxe d'Habitation (TH) et la Taxe de Services Communaux (TSC) basée sur la valeur locative à prendre en considération.
Recommandation
Cette présentation a pour vocation à donner un aperçu de la fiscalité des revenus et la fortune en suisse et au Maroc dans le cadre de la détention d'un bien immobilier au Maroc par un résident suisse.
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